اعتبار قرارداد عادی در مورد املاک ثبت شده

در اعتبار و تفوق سند رسمی بر سند عادی تردیدی وجود ندارد، لکن چنانچه اشخاصی به استناد سند عادی، مدعی وجود حقی بر ملکی باشند رسیدگی به ادعای آنان منافاتی با اعتبار و نفوذ سند رسمی ندارد.

تاریخ رای نهایی: 1393/10/20     شماره رای نهایی: 9309970908500412

خلاصه جریان پرونده

در تاریخ 10/6/92 آقایان ع.و. و م.ف. وکلای دادگستری به وکالت از آقایان م.ص. و الف.ل. و ع.ش. دادخواستی به‌طرفیت آقایان خ.م. و ب.ل. به خواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره 254- 4/10/89 موضوع پرونده شماره 89/140 شعبه اول دادگاه عمومی ماهیدشت به دادگاه عمومی آن سامان تقدیم و توضیح داده: طبق دادنامه شماره 254- 4/10/89 شعبه اول دادگاه عمومی ماهیدشت رأی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی از سوی خ.م. علیه آقای ب.ل. که از آن زمان تاکنون در زندان به سر می‌برد صادر گردیده، اعتراض خود را به رأی مذکور به عنوان اعتراض ثالث تقدیم می‌نماید و توضیح می‌دهد طبق اسناد و مبایعه‌نامه‌های عادی تقدیمی، موکلین من از سال‌ها قبل نسبت به خرید املاک موضوع سند شماره 6646- 12/12/91 دفترخانه... کرمانشاه اقدام و مالک می‌باشند و زمین از آن موقع در تصرف آنان می‌باشد. اما خوانده ردیف دوم دادگاه را در جریان انعقاد قراردادهای سابق با موکلین نگذارده و حکم به نفع خوانده ردیف اول طی دادنامه مذکور صادر گردیده لذا مستنداً به مواد مرقوم و ماده 421 قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای فسخ دادنامه یادشده و صدور حکم به جبران خسارات را دارد. آقای خ.م. احد از خواندگان لایحه‌ای تقدیم و اظهار داشته، م.ل. برادر ب.ل. است و سایر خواهان‌ها از بستگان او می‌باشند که ضمن تبانی با ب.ل.، با در دست داشتن قولنامه‌های بدون اصالت اقدام به اعتراض به عنوان شخص ثالث در دادنامه مربوط به اینجانب که بیش از 4 سال است قطعیت یافته، نموده‌اند چنانچه پرونده شماره 400869 و 3000181 دادگاه عمومی ماهیدشت خواسته شود و ملاحظه گردد مشخص می‌شود نامبردگان با تبانی قصد اطاله دادرسی و فریب دادن دادگاه را دارند. خواهان‌ها ادعا کرده‌اند که زمین را قبل از اینجانب خریداری کرده‌اند که درست نیست و تمام صورت‌جلسه‌هایی که پیوست دادخواست تقدیم کرده‌اند جعلی است (امضاء اکثر آن‌ها را خودشان جعل کرده‌اند). اینجانب در تاریخ 9/5/88 حدود 4 هکتار زمین از ب.ل. خریداری کردم و به حکم دادگاه ماهیدشت بعد از حدود 4 سال در تاریخ 12/12/91 سند به نام من انتقال داده شد. اگر خواهان‌ها قبل از من زمین خریده‌اند چرا سند به نامشان صادر نشده زمین ف.ل. کلاً 5 هکتار بوده که یک هکتار آن به م.ل. فروخته شده که در قبال یک هکتار سه فقره سند دفترچه‌ای گرفته است و 4 هکتار آن به نام ب.ل. بوده که به من انتقال داده شده است برای روشن شدن موضوع تقاضای استعلام از اداره ثبت اسناد دارم و تقاضای رد دعوی را دارد. آقای ب.ل. لایحه‌ای تقدیم داشته و ضمن شرح قطعات مختلف از زمین مورد دعوی اعلام داشته سلسله نقل و انتقالات بر اساس نظریه مورخ 23/5/92 کارشناس درج شده و در جلسه دادرسی اظهار داشته آقای م.ر.ل. و م.ح.ل. اراضی خود را از آقای ف.ل. خریده‌اند و مربوط به 18 تا 20 سال قبل است و آقای ع.ش. 28000 متر زمین از من خریداری کرده است سال 77 بوده است و قولنامه‌اش در پرونده موجود است و به او فروخته‌ام و دفاعی در مقابل او ندارم و آقای م.ر.ل. از زمین آقای م.خ. که سند او جداست فروخته‌ام که در شناسنامه به نام م.خ. است و ربطی به این موضوع ندارد. در خصوص خ.م. با توجه به اینکه وی شکایت فروش مال غیر کرده است و محکوم شده‌ام و دادگاه تجدیدنظر رد مال را به کس دیگری داده است و آقای م. طی حکم غیابی مرا که در زندان بوده‌ام به الزام به تنظیم سند رسمی محکوم کرده است و اعتراض من به حکم غیابی رد شده است. آقای خ.م. اعلام داشته سند کل اراضی که به من فروخته شده مال ف.ل. بوده و به او فروخته است. وکیل خواهان‌ها اظهار می‌دارد با توجه به بیانات آقای ب.ل. مبنی بر تأیید مبایعه‌نامه‌های عادی با موکلین اینجانب صحت مالکیت آنها مورد مناقشه نمی‌باشد و مبنای اطلاع موکلین بنده از دادنامه صادره و انتقال سند اراضی مورد اختلاف به نام آقای خ.م. دادخواستی است که تحت عنوان خلع‌ید علیه موکلین من در شعبه سوم شورای حل اختلاف ماهیدشت مطرح می‌باشد. دادگاه به منظور تعیین این مطلب که اراضی که سند رسمی انتقال آن از سوی خوانده ردیف دوم به ردیف اول صورت گرفته و بدواً نیز قولنامه‌های تنظیم گردیده با اراضی که خواهان‌ها قولنامه‌های عادی ابراز شده یکی می‌باشد یا خیر؟ قرار ارجاع امر به کارشناس صادر می‌نماید. نظریه کارشناس در تاریخ 3/12/92 ابراز و به دادگاه تقدیم شده است پس از اخذ توضیح از کارشناس کفایت رسیدگی اعلام و خلاصتاً به شرح زیر رأی صادر می‌نماید: با توجه به اینکه تعداد اراضی که به موجب قولنامه‌های عادی و سند رسمی توسط خوانده زیاد می‌باشد و اسناد نیز نماینده میزان مالکیت مشاع خوانده ردیف دوم و فاقد حدود و ثغور می‌باشد، تعیین دقیق اینکه کدام اراضی خریداری شده توسط خوانده مشمول سند 224238 می‌باشد را با مشکل مواجه کرده است اما همگی خواهان‌ها حتی خوانده اذعان داشته که این اراضی از اراضی خریداری شده توسط ب.ل. از ف.ل. می‌باشد و این موضوع در نظریه کارشناس به نحو ضمنی مورد تأیید قرار گرفته. اما نکته مهم در مقایسه اسناد رسمی و عادی ارائه شده توسط طرفین این است که اگرچه اسناد عادی تنظیمی توسط خوانده ردیف دوم همگی برای تاریخ قبل از صدور سند مالکیت به تاریخ 26/12/86 می‌باشد اما این سند رسمی توسط خوانده ردیف دوم در تاریخ فوق اخذ شده و موضوع آن همان موضوع اسناد عادی می‌باشد که اراضی ف.ل. بوده است لذا دادگاه نظر به اینکه خوانده ردیف دوم به موجب رأی معترض‌عنه توسط ثالثان محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی مورخ 26/12/86 شده است و این سند توسط وی در تاریخ اخذشده که مؤخر بر همه قولنامه‌های عادی ابرازی توسط خواهان‌ها می‌باشد و وی با توجه به سند رسمی داشتن بر ملک در زمان تنظیم سند از نظر دولت مالک شناخته می‌شده (ماده 22 قانون ثبت) و سایر خواهان‌ها سند رسمی از اراضی نداشته‌اند و نقل و انتقالات صورت‌گرفته بر فرض که صحت آن اثبات شود قابل پذیرش در ادارات و محاکم نخواهند بود لذا به استناد مواد 22، 46، 47 و 48 و 72 قانون ثبت حکم بر بطلان ادعای خواهان‌ها صادر می‌نماید. آقای ع.و. به وکالت از خواهان‌ها به رأی دادگاه اعتراض و دادخواست فرجام‌خواهی تقدیم داشته و به شرح لایحه اعتراضیه مطالبی در خصوص مملک بودن سند عادی عنوان و اظهار می‌دارد طبق رأی وحدت رویه شماره 569- 10/10/70 الزام قانونی مالکان به ثبت ملک خود مانع از این نیست که محاکم دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نکنند و در مواد 46 و 47 قانون ثبت به طور صریح به ثبت سند به عنوان شرط صحت عقد اشاره نشده است و نهایتاً درخواست نقض رأی دادگاه را دارد. آقای خ.م. احد از فرجام‌خواندگان لایحه‌ای تقدیم داشته و به اعتراض‌های فرجام‌خواهان پاسخ گفته پرونده به دیوان‌عالی کشور ارسال و رسیدگی به این شعبه محول گردیده است. لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهد شد.

رای دیوان

فرجام‌خواهی آقای ع.و. وکیل دادگستری به وکالت از آقایان ع.ش.، ص.م.، م. و الف.ل. وارد به نظر می‌رسد زیرا فرجام‌خواهان با استناد به اسناد عادی مدعی شده‌اند قطعاتی از اراضی موضوع سند رسمی شماره 6646 – 12/12/91 را خریداری کرده‌اند و زمین از همان موقع در تصرف آنان بوده لکن خوانده ردیف دوم دادگاه را در جریان انعقاد قراردادهای سابق قرار نداده و حکم به نفع خوانده ردیف اول صادر نموده است. دادگاه نظر به اینکه خواهان‌ها دارای اسناد عادی بوده‌اند که مطابق ماده 22 قانون ثبت قابل پذیرش در محاکم و ادارات نمی‌باشد، حکم بر بطلان دعوی آن‌ها صادر می‌نماید. حال آنکه دادگاه اذعان داشته سند مالکیتی که در تاریخ 26/12/86 توسط خوانده ردیف دوم اخذ شده موضوع آن همان موضوع اسناد عادی می‌باشد که جزء اراضی ف.ل. بوده است که چون تاریخ اخذ سند رسمی مؤخر بر کلیه اسناد عادی بوده دعوی مغایر با مندرجات آن قابل پذیرش نمی‌باشد که ظاهراً سند رسمی بر اساس مقررات قانون ثبت تحصیل نشده بلکه بر مبنای الزام ناشی از حکم دادگاه به تنظیم سند رسمی صادر گردیده است و اکنون خواهان‌ها ادعا می‌کنند چون در دادرسی مداخله نداشته‌اند حکم دادگاه و در نتیجه سند صادره باعث تضییع حقوق آنان گردیده است. در اعتبار و تفوق سند رسمی بر سند عادی تردیدی وجود ندارد، لکن چنانچه اشخاصی به استناد سند عادی مدعی وجود حقی بر رقبه‌ای باشند رسیدگی به ادعای آنان منافاتی با اعتبار و نفوذ سند رسمی ندارد و بر رأی فرجام‌خواسته از این جهت خدشه وارد است و اقتضا داشته دادگاه با توجه به اظهارات آقای ب.ل. و با انجام تحقیقات محلی و رسیدگی به اسناد و مدارک ابرازی خواهان‌ها و عندالزوم اخذ نظریه کارشناس و صحت و اصالت قولنامه‌هایی که مورد ادعای جعل قرار گرفته‌اند رسیدگی و هرگونه تحقیق و اقدام دیگری که در جهت احراز صحت یا سقم ادعای طرفین ضرورت داشته باشد معمول و پرونده اصلی را نیز ملاحظه و خلاصه مفید آن را در صورت‌جلسه منعکس و با توجه به نتیجه حاصله مبادرت به صدور رأی می‌نمود لذا رأی دادگاه که با وجود نقص تحقیقات صادر شده مستنداً به بند 5 ماده 371 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نقض و رسیدگی مجدد و رفع نقص به دادگاه صادرکننده دادنامه منقوض محول می‌گردد.
رئیس شعبه 25 دیوان‌عالی کشور- مستشار
سعیدی- خوشوقتی
http://contractslawyer.blogfa.com