تفسیر الفاظ مندرج در قرارداد

در صورت غایت قرار دادن زمان تخریب برای اعمال خیار فسخ در قرارداد، این غایت با تخریب جزء نیز حاصل می‌شود و نیازی به تخریب کل نیست.

تاریخ رای نهایی: 1393/08/04     شماره رای نهایی: 9309970220101011

رای بدوی

در خصوص دعوای خواهان‌های اصلی آقایان 1- ع.ه. فرزند م. 2- ع.م. فرزند الف. با وکالت آقایان 1- م.م. 2- الف.الف. به‌طرفیت خواندگان 1- ح.م. فرزند الف. 2- الف. ب.ق. فرزند الف. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت وجه التزام ناشی از خسارت تأخیر در انجام تعهد از تاریخ 1/4/1391 لغایت صدور حکم با احتساب کلیه خسارات قانونی همچنین دعوای تقابل آقای ب.ق. با وکالت آقای ح.ب. به‌طرفیت خواهان‌های دعوای اصلی همچنین آقای ح.م. فرزند الف. به خواسته صدور حکم بر الزام خواندگان به جبران خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهدات موضوع قرارداد شماره 91415 مورخ 20/1/1391 از تاریخ تقدیم دادخواست با جلب نظر کارشناس و تجویز اعمال حق فسخ بدین توضیح که وکلای خواهان‌های دعوای اصلی در شرح خواسته اظهار داشته‌اند خواندگان برابر قرارداد بیع نامه و مشارکت نامه اقدام به انتقال 3 دانگ پلاک ثبتی 2749 /88 واقع در بخش 11 تهران در قبال اخذ مبلغ 000/000/500/9 ریال می‌نمایند و مقرر می‌گردد تا با توجه به توافق طرفین برابر قرارداد مشارکت موکلین مبادرت به تخریب و احداث بنا نمایند همچنین مطابق بند 1 ماده 5 قرارداد خواندگان متعهد می‌گردند تا تاریخ 1/4/1391 کلیه واحدها اعم از مسکونی و 12 باب مغازه تجاری واقع در ملک مزبور را که به‌صورت سرقفلی در اختیار اشخاص ثالث قرار داشته تخلیه و تحویل موکلین نمایند و در صورت عدم تخلیه مکلف به پرداخت روزانه ده میلیون ریال به‌عنوان خسارت تأخیر انجام تعهد در حق موکلین می‌باشند متأسفانه مشارالیهم از تخلیه و تحویل ملک استنکاف نموده‌اند و تنها قسمتی ازملک موصوف تخلیه و تخریب گردیده و همچنان 12 باب مغازه در تصرف و ید استیجاری اشخاص ثالث قرار دارد خواهان دعوای تقابل نیز در شرح خواسته مطالبی اظهار داشته که خلاصه آن این است که خواندگان ردیف اول و دوم متعهد گردیده‌اند بر اساس نقشه مصوب بدواً نسبت به اخذ جواز و پروانه شهرداری و متعاقب آن اقدام به تخریب و نوسازی ملک نمایند لیکن خواندگان اقدامی در جهت انجام تعهدات خود به عمل نیاورده‌اند و به دلیل عدم ارائه پروانه ساختمانی صادره از طرف شهرداری از سوی خواندگان به موکل به‌منظور امکان ارائه آن به مستاجرین امکان تخلیه 12 باب مغازه نبوده و مستاجرین فقط در صورتی متعهد به تخلیه می‌شوند که خواندگان پروانه ساختمانی دریافت و نسخه رأی از آن را جهت ارائه به مستاجرین در اختیار موکل قرار دهند با عنایت به محتویات پرونده‌ها و مدارک استنادی طرفین و اظهارات وکلای آنان در مورد خواسته خواهان دعوای متقابل مبنی بر تجویز اعمال حق فسخ با توجه به دفاعیات موجه وکلای خواندگان دعوای متقابل نظر به اینکه اعمال حق فسخ در صورت وجود شرایط از طرف دارنده حق فسخ به عمل می‌آید و دادگاه صرف فسخی را که در عالم خارج توسط مدعی آن صورت گرفته تأیید و اعلام می‌نماید لذا دعوای تجویز اعمال حق فسخ مطابق مقررات قانونی نبوده و این دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا در این قسمت را صادر و اعلام می‌نماید اما نظر به اینکه وکیل خواهان دعوای متقابل در مقام دفاع مدعی اعمال حق فسخ توسط موکلین خود از طریق ارسال اظهارنامه گردیده و طبق مقررات ماده 142 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تهاتر و صلح و فسخ و امثال آنکه برای دفاع از دعوای اصلی اظهار می‌شود دعوای تقابل محسوب نمی‌شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد هرچند که دعوای تجویز اعمال حق فسخ به دلیل عدم مطابقت با شرایط قانونی منتهی به صدور قرار گردیده اما ادعای وکیل خواهان دعوای تقابل مبنی بر فسخ قرارداد استنادی خواهان‌های دعوای اصلی به‌عنوان دفاع در مقابل دعوای اصلی قابلیت استماع داشته و با توجه به اراده خواهان دعوای متقابل مبنی بر اعمال حق فسخ و اعلام آن به خواندگان دعوای اصلی به‌موجب اظهارنامه مورخ 12/9/1391 با استفاده از حق فسخ پیش‌بینی‌شده در تبصره 15 قرارداد به نظر این دادگاه فسخ در عالم خارج از طرف خواهان دعوای تقابل واقع گردیده و این دادگاه اعمال حق فسخ را با توجه به وقوع آن قبل از تخریب و در مراحل ابتدایی حق هر یک از طرفین می‌داند و ایراد وکلای خواهان دعوای اصلی مبنی بر اینکه اعمال حق فسخ می‌بایست قبل از شروع به تخریب صورت می‌گرفت قابلیت قبول ندارد چرا که سیاق عبارات در تبصره 15 که به این نموده «درصورتی‌که در مراحل ابتدایی (قبل از تخریب) هر یک از طرفین اقدام به فسخ قرارداد نمایند....» نشان می‌دهد که طرفین اراده نموده‌اند که قبل از تخریب هر یک حق فسخ داشته باشند و با توجه به اقرار خواندگان دعوای متقابل و اظهار وکلای آنان مبنی بر اینکه فقط قسمتی از ملک تخریب گردیده و 12 واحد تجاری هنوز تحویل و تخریب نگردیده بنابراین عرفاً با تخریب قسمتی از ملک تخریب محقق نگردیده و تا هنگامی که تخریب کل ملک انجام نگردیده هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را داشته‌اند و اگر منظور از واژه قبل از تخریب قبل از شروع به تخریب بوده در تبصره 15 به‌جای قبل از تخریب قبل از شروع به تخریب درج می‌گردید و طرفین در مقام بیان حق فسخ را قبل از تخریب مقرر نموده‌اند نه قبل از شروع به تخریب بنابراین با توجه به اعمال حق فسخ از طرف خوانده ردیف 2 دعوای اصلی نسبت به سهم خود قرارداد نسبت به سهم وی از تاریخ 12/9/1391 فسخ گردیده و دعوای خواهان‌های دعوای اصلی مبنی بر الزام وی به پرداخت وجه التزام ناشی از تأخیر انجام تعهد از تاریخ 21/9/1391 به دلیل فسخ قرارداد مسموع نبوده و این دادگاه در خصوص این قسمت از خواسته خواهان‌های دعوای اصلی به دلیل عدم استحقاق مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی‌حقی خواهان‌های دعوای اصلی صادر و اعلام می‌نماید اما در مورد دعوای خواهان‌های دعوای اصلی مبنی بر پرداخت وجه التزام از طرف خوانده ردیف 1 از تاریخ 1/4/1391 تا صدور حکم همچنین محکومیت خوانده ردیف 2 از تاریخ 1/4/1391 تا 21/9/1391 (زمان اعلام فسخ قرارداد) با توجه به عدم انجام تعهد از طرف خواندگان این دادگاه دعوای خواهان‌های اصلی را در این قسمت ثابت تشخیص و مستنداً به مواد 10 و 219 و 220 و 230 قانون مدنی و مواد 198 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده ردیف 1 به پرداخت روزانه مبلغ پنج میلیون ریال از تاریخ 1/4/1391 تا صدور حکم و پرداخت هزینه دادرسی مربوطه همچنین محکومیت خوانده ردیف 2 به پرداخت روزانه پنج میلیون ریال از تاریخ 1/4/1391 تا 21/9/1391 (زمان اعمال فسخ توسط خوانده مذکور) به انضمام هزینه دادرسی مربوطه در حق خواهان‌های دعوای اصلی صادر و اعلام می‌نماید ضمناً خوانده ردیف 2 دعوای اصلی با توجه به تبصره 15 با توجه به اعمال حق فسخ ملزم به پرداخت مبلغ دو میلیارد ریال (نیمی از چهار میلیارد ریال پیش‌بینی‌شده برای دو مالک) در حق خواهان‌های دعوای اصلی می‌باشد اما در خصوص دعوای خوانده دعوای تقابل مبنی بر الزام خواندگان دعوا رأی تقابل به جبران خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهد با توجه به اینکه عدم انجام تعهد مستند به فعل خواندگان نبوده و استحقاقی در دریافت خسارت ندارد لذا موجبی برای محکومیت خواندگان وجود نداشته و این دادگاه مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی‌حقی خواهان دعوای متقابل در این قسمت صادر و اعلام می‌نماید رأی دادگاه در تمام قسمت‌ها حضوری و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران است.
رییس شعبه 122 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ ارجمند

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقایان ع.م. و ع. ه. با وکالت آقایان س.م. و ع.ب. به‌طرفیت آقای الف.ق. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره 930107 مورخ 7/2/93 شعبه 123 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن حکم به اعلان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به شماره 91415 مورخ 20/1/91 از تاریخ 12/9/91 و نتیجتاً حکم بر بی‌حقی تجدیدنظرخواهان مبنی بر محکومیت تجدیدنظر خوانده به پرداخت وجه التزام روزانه پنج میلیون ریال از آن تاریخ موضوع تعهد بند 5 قرارداد مذکور صادرشده در مجموع موجه و وارد است زیرا اولاً: به‌موجب بند پنج قرارداد مذکور مالکین (طرف اول) متعهد گردیده‌اند تا تاریخ 01/04/91 کلیه واحدها اعم از مسکونی و تجاری را تخلیه و ملک مذکور را تحویل طرف دوم (تجدیدنظرخواهان) نمایند و طبق محتویات پرونده از عهده این تعهد به‌طور کامل برنیامده‌اند ثانیاً: نهایت زمان اعمال حق خیار فسخ تا قبل از تخریب ملک معین‌شده که البته این بند قرارداد قبل از اینکه ایجاد حق فسخ باشد بیشتر در جهت پایبندی طرفین به مفاد قرارداد در ضمن آن گنجانده شده و از آن چنین مستفاد نمی‌شود که هریک از طرفین بدون هیچ دلیلی می‌تواند از این حق استفاده کند چراکه در صورت وجود چنین معنایی نیازی به وجه التزام مبلغ معین به‌اضافه تمامی مخارج صرف شده نبود لذا برای اعمال خیار می‌بایست دلیل موجهی وجود داشته باشد صرف‌نظر از وجود یا عدم وجود شرایط اعمال خیار فسخ بنا بر محتویات پرونده حدود سه ماه قبل از ارسال اظهارنامه از سوی احد از مالکین (تجدیدنظر خوانده) بخش اعظمی از ملک در اختیار طرف دوم قرارگرفته و تخریب‌شده است و برفرض اینکه بپذیریم اعمال خیار فسخ حق هریک از طرفین بوده مدت اعمال آن منتفی شده است چراکه از معنای تخریب چنانچه بخشی از آن انجام‌شده باشد نیز صدق می‌کند و استدلال دادگاه محترم بدوی که تخریب به معنای تخریب کل است خالی از وجه و استدلال منطقی است چراکه منظور طرفین از ذکر قبل از تخریب دو چیز بوده است اول نهایت زمان اعمال فسخ و دوم جلوگیری از هزینه‌های تحمیلی به‌طرف مقابل و در چنین مواردی چنانچه تمام غایت را داخل در مغیی کنند باید تصریح شود و الآ با شروع آن غایت صدق می‌کند و در اینجا نیز چنین تصریحی نشده و قطعاً آخرین زمان اعمال فسخ قبل از شروع به عملیات تخریب است و ثالثاً: حکم مرضی‌الطرفین نیز که طبق تبصره 18 تعیین نموده‌اند در هردو نظریه خود که در پرونده مضبوط است هم تخلف طرف اول از بند 5 قرارداد را نظر داده و هم اعمال حق فسخ قرارداد را با تخریب بخشی از ملک منتفی دانسته و طرفین می‌بایست به نظر وی ملتزم باشند با توجه به‌مراتب فوق حکم به اعلان فسخ و بی‌حقی تجدیدنظرخواهان به وجه التزام مازاد بر تاریخ اعلام فسخ مواجه با ایراد و منقصت قانونی است فلذا مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض این قسمت از دادنامه حکم به رد اعلام فسخ و درنتیجه لزوم قرارداد منعقده فی‌مابین و با توجه به تخلف طرف اول قرارداد حکم به پرداخت وجه التزام تجدیدنظر خوانده از تاریخ 1/4/91 تا صدور حکم به نسبت سهم خود (روزانه مبلغ پنج میلیون ریال) صادر و اعلام می‌دارد بدیهی است با توجه به‌حکم صادره وجه التزام موضوع تبصره 15 که تجدیدنظر خوانده به آن محکوم‌شده سالبه به انتفاء موضوع است این رأی قطعی است. ضمناً اجرای احکام مکلف است با توجه به وجه التزام محکومیت نسبت به مازاد هزینه دادرسی قبل از صدور اجرایی اقدام نماید.
مستشاران شعبه 1 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
حسینی ـ صادقی
http://contractslawyer.blogfa.com