انعقاد قراردادهای متعارض بین طرفین

در صورتی که بین طرفین، قراردادهای متعارض منعقد شود آخرین عقد، کاشف از آخرین اراده طرفین است.

تاریخ رای نهایی: 1393/08/24     شماره رای نهایی: 9309970220101068

رای بدوی

در خصوص دعوی خواهان 1- آقای ع.ت و... با وکالت آقای م.ع. و... به‬طرفیت خواندگان 1- بانک ... ثبت به شماره 1544044 و شناسه ملی 10101972093 2-شرکت مسکن و ساختمان ج (سهامی خاص) شماره ثبت 27455 اداره ثبت شرکت‌های تهران 3-سردفتر دفترخانه شماره ... اثبات وقوع عقد بیع بین خواهان‌ها و خوانده ردیف دوم مقوم به 000/000/51 ریال و ابطال وکالتنامه رسمی شماره 41062 مورخه 12/8/89 دفترخانه شماره ... تهران و ابطال سند رسمی انتقال شماره 49303 مورخه 1/5/92 دفترخانه شماره ... تهران مقوم به 000/000/51 ریال با احتساب کلیه خسارات قانونی وکلای خواهان در توضیح خلاصتاً اعلام داشته‌اند که موکلین وی بالمناصفه مالک شش‌دانگ پلاک ثبتی شماره 4799 الی 4807 بخش 5 تهران بوده‌اند که به‌موجب سند رهنی شماره 41614 مورخه 14/10/89 دفترخانه شماره ... تهران پلاک‌های ثبتی مرقوم را در قبال تسهیلات دریافتی شرکت ذ.ن.چ.س.س (سهامی خاص) با مدیریت عاملی آقای ح.ع. در رهن بانک ... قرار می‌دهند تا گیرنده تسهیلات مطابق متن سند رهنی بتواند مطابق مقررات قانون عملیات بدون ربا و آئین‌نامه اجرایی قانون مذکور تا میزان مبلغ 000/000/490/56 ریال از تسهیلات بانک استفاده کند لکن بانک ... علاوه بر تنظیم سند رهنی مذکور بر خلاف مقررات قانونی عملیات بانکی بدون ربا و آئین‌نامه اجرائی آن بر خلاف بخشنامه بانک مرکزی وکالتنامه دیگری بشماره 41062 مورخه 12/8/89 دفترخانه شماره ... تهران را نیز از راهنین اخذ می‌نماید تا چنانچه گیرنده تسهیلات (شرکت ذ.ن.چ.س.س.) نسبت به پرداخت مطالبات بانک اقدام نکرد از طریق آن ملک مورد وثیقه را وسیله وصول مطالبات خود قرار دهد. موضوع سند رهنی و وکالتنامه بلاعزل شش‌دانگ ده باب دکان که دو باب آن دو دهنه و یک باب کاروانسرا به پلاک‌های ثبتی مرقوم می‌باشد. متعاقب آن موکلین وی به‌موجب مبایعه‌نامه عادی مورخه 19/9/90 شش‌دانگ 19 واحد اداری و 86 باب واحد تجاری و یک واحد آشپزخانه و 223 واحد پارکینگ مجموعاً در هشت طبقه را به پلاک ثبتی مرقوم (4799 الی 4807 بخش 5 تهران) را با وکالت آقای ع.د. به شرکت مسکن و ساختمان ج. واگذار می‌نمایند و طبق عرف معمول معاملات مقرر می‌گردد تا فروشندگان تا تاریخ 15/12/90 تاریخ حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند کلیه مجوزها و مدارک لازم را از مراجع مختلف اخذ و سند را به‬نام خریدار با دریافت تتمه ثمن معامله منتقل نمایند. لکن کاشف به‬عمل می‌آید که بانک ... در قبال مطالبات خود از شرکت ن. با استفاده از وکالتنامه موضوع دعوی پلاک‌های ثبتی مرقوم را طی سند انتقال رسمی شماره 49303 مورخه 1/5/92 دفتر خانه شماره ... تهران به‬نام خویش منتقل نموده است در حالیکه در تاریخ تنظیم سند رسمی (1/5/92) متعلق وکالت از بین رفته بوده و وکالت مذکور منفسخ و فاقد اعتبار بوده است و اقدام بانک خوانده کلاً غیرقانونی و برخلاف قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین‌نامه اجرایی آن و بخشنامه‬های بانک مرکزی بوده است و این که اقدام بانک سبب شده موکلین وی نتوانند به تعهدات خود در قبال شرکت مسکن و ساختمان ج. عمل نمایند زیرا در زمان تنظیم سند رسمی شماره 49303 مورخه 1/5/92 ملک متنازع‌فیه به شرکت ج. فروخته شده بوده و به‬لحاظ فقدان مالکیت موکلین وی اساساً بانک خوانده نمی‌توانسته به‌عنوان وکیل نسبت به تنظیم سند رسمی شماره 49303-1/5/92 به‬نام خود اقدام نماید. علی‬هذا محکومیت خواندگان را به‬شرح فوق درخواست دارد وکیل بانک ... در مقام دفاع عنوان داشته که بخشنامه استنادی خواهان و حتی بند 7-7 قانون بودجه سال 91 که اخذ وکالت از سوی بانک‌ها را ممنوع اعلام نموده است مربوط به سال 91 است ولی وکالتنامه مأخوذه از خواهان‌ها مربوط به سال 89 بوده و به استناد ماده 4 قانون مدنی اثر قانون به گذشته بر نمی‌گردد و در قانون سال 91 بی‌اعتباری وکالتنامه‬های قبلی اعلام نشده است و بانک در خصوص انجام مورد وکالت دارای اختیارات تام و مطلقه بوده است و اقدام خواهان‌ها مغایر با وکالتنامه اعطایی به بانک بوده است و علاوه بر آن خواهان‌ها ملک مورد نظر را بر اساس مبایعه‌نامه عادی مورخه 12/8/89 و بر اساس نظریه کارشناسی به بانک واگذار نموده‌اند و کل سرقفلی و حق کسب و پیشه ده باب مغازه و یک باب کاروانسرا از پلاک مرقوم را بر اساس صلحنامه رسمی شماره 41063-12/8/89 دفترخانه شماره ... به بانک صلح نموده‌اند لذا حقی برای آنان نمانده که بتوانند یک سال بعد (19/9/90) موضوع دعوی را به خوانده ردیف دوم منتقل نمایند. خوانده ردیف دوم حضور نیافته و ایراد یا دفاعی در قبال دعوی خواهان به‬عمل نیاورده است، لکن از توجه به محتویات پرونده استنادی به کلاسه 920480 شعبه نهم بازپرسی دادسرای ناحیه 5 که گزارش کاملی از آن تهیه و به‬شرح منعکس در پرونده مضبوط است خوانده ردیف دوم با استناد به مبایعه‌نامه عادی مورخه 19/9/90 شکایتی دائر بر مشارکت در انتقال مال غیر علیه خواهان‌ها ع. و م.ت. و وکیل ایشان آقای ع.د. مطرح نموده و خلاصتاً اعلام داشته به‬شرح مبایعه‌نامه عادی فوق‬الاشعار اقدام به خرید عرصه و اعیان شش‌دانگ 19 واحد اداری و 86 باب واحد تجاری و 50 واحد انباری تجاری و یک واحد آشپزخانه و 223 واحد پارکینگ مجموعاً در هشت طبقه با پلاک ثبتی شماره 4799 الی 4807 بخش 5 تهران نموده است و در جهت الزام فروشندگان بر انجام تعهدات مندرج در قرارداد بوده که برابر نامه شماره 37992/92 مورخه 12/4/92 بانک ... معلوم گردیده که مورد معامله به بانک ... منتقل شده است در حالیکه این سئوال وجود دارد که چگونه با وصف انقضاء مدت بیس از دو سال از سوی شرکت مسکن و ساختمان ج. و صرف هزینه‌های فراوان در راه‬اندازی و بهره‌برداری از مجتمع مذکور واگذاری واحدها به افراد ثالث هیچگونه اقدام و پیگیری از طرف بانک ... به عمل نیامده است. این امر حکایت از آن دارد که شرکت مسکن و ساختمان ج. اقدام به ابتیاع مورد معامله نموده و حتی در مقام استیفاء حقوق خود نیز بر آمده است. خوانده ردیف سوم سردفتر اسناد رسمی شماره ... تهران در مقام دفاع عنوان داشته که وکالتنامه موضوع دعوی تاکنون فسخ و یا ابطال نشده و سند غیرمنقول شماره 49303-1/5/92 بر اساس اختیار و اذن که خواهان‌ها به بانک داده‌اند تنظیم شده است. دادگاه از توجه به محتویات دادخواست تقدیمی و مدارک و مستندات پیوست آن و با مداقه در پرونده استنادی و مستندات موجود در آن و مدافعات خواندگان ردیف‌های اول و سوم به‬شرح منعکس در پرونده و با لحاظ قوانین و مقررات حاکم بر موضوع چنین استنباط می‌نماید که رابطه حقوقی فی‬مابین خواهان‌ها و بانک ... صرفاً در قالب عقد رهن موضوع سند رهنی شماره 41614 مورخه 14/10/89 قابل تفسیر است و با انعقاد عقد رهن مال مرهونه از مالکیت راهن خارج نمی‌گردد بلکه صرفاً نوعی حق عینی تبعی برای مرتهن جهت وصول مطالبات وی ایجاد می‌گردد و چون مدلول اسناد رسمی نسبت به متعاقدین و قائم‬مقام قانونی و آن‌ها و اشخاص ثالث معتبر است بر این اساس خواهان‌ها این حق را داشته‌اند که ملک موضوع دعوی را به شرکت مسکن و ساختمان ج. منقل نمایند و همانطوریکه از متن مبایعه‌نامه تنظیمی فی‬مابین مستفاد می‌گردد و خواهان‌ها به‌عنوان فروشنده زمانی می‌توانستند که پلاک‌های موضوع دعوی را به خریدار منتقل نمایند که حقوق بانک مرتهن را پرداخت نمایند پس این اقدام منافاتی با حقوق بانک مرتهن نداشته و موجب تضییع حقوق بانک خوانده نمی‌گردد و در نتیجه اولاً وقوع عقد بیع خواهان‌ها و خوانده (شرکت مسکن و ساختمان ج. (سهامی خاص)) محرز می‌باشد. اقدام بانک ... در اخذ وکالتنامه رسمی شماره 41062-12/8/89 دفترخانه شماره ... تهران نقض مقررات آمره بانک مرکزی است چرا که بانک‌ها صرفاً در قالب قانون عملیات بانکی بدون ربا موظف به انعقاد قرارداد با گیرندگان تسهیلات بانکی و وثیقه‬گذاران بوده و صرفاً در قالب قراردادهای منعقده می‌توانند نسبت به اجراء گذاشتن وثیقه‬ها عمل نمایند. اقدام بانک خوانده در اخذ وکالت بلاعزل تجاوز از اختیارات قانونی بوده و در واقع خارج از چارچوب اختیار خود عمل کرده است و به نوعی بی‬احترامی به توافق معموله بین راهن و بانک مرتهن است زیرا در قرارداد رهنی موضوع تعهد معین و معلوم است و وقتی بانک خوانده بر اساس وکالتنامه رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی آن‬هم با مبلغ مندرج در سند رسمی انتقال به‬نام خود می‌نماید واضح و مبرهن است که مبلغ تعهد مشخص نبوده در نتیجه چنین اقدامی باطل است از طرفی مسئولیت راهن هیچ‬گاه بیشتر از مسئولیت مدیون اصلی نیست و وقتی بانک بدون کارشناسی و رعایت مقررات ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب سال 1386 اقدام به تملک مورد رهن می‌نماید محقق و محرز است که در قبال تعهدی نامشخص و نامعلوم این انتقال صورت گرفته است. مطابق اصول کلی و بر اساس قانون عملیات بانکی بدون ربا وقتی متعهد اصلی شرکت ذ.ن.چ.س.س. نسبت به پرداخت دیون حال شده بانک مرتهن اقدام نکرد بانک خوانده موظف بوده در جهت وصول مطالبات خویش اقدامات مقتضی مطابق مقررات ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب سال 1386 را آغاز و نسبت به وصول مطالبات خویش اقدام می‌نمود. لکن بانک خوانده به‌جای عمل به این مهم پس از اطلاع از اینکه راهن نسبت به انتقال مال مورد وثیقه به ثالث اقدام نموده و در جهت فک رهن و رفع موانع در جهت انتقال رسمی ملک به‬نام خریدار می‌باشد فی‬الفور مقدمات فک رهن از پلاک‌های ثبتی را فراهم و با ترک انجام تشریفات قانونی و تشکیل پرونده اجرائی با استفاده از وکالتنامه رسمی نسبت به انتقال رسمی و قطعی ملک موضوع دعوی به‬نام خویش اقدام می‌نماید. که بنا به جهات فوق هم وکالتنامه مأخوذه و هم سند تنظیمی به اعتبار وکالتنامه باطل است. ادعای وکیل خوانده (بانک ...) به اینکه بر اساس مبایعه‌نامه عادی مورخه 12/8/89 کل ملک مورد نظر را خریداری کرده نیز حاکی از صوری بودن مبایعه‌نامه عادی فوق دارد زیرا با مداقه در تاریخ مبایعه‌نامه و تاریخ تنظیم سند رهنی شماره 41416 مورخه 14/10/89 صوری بودن مبایعه‌نامه احراز می‌گردد و چطور ممکن است در تاریخ 12/8/89 بانک ... پلاک موضوع دعوی را خریداری و سپس همین پلاک را در تاریخ 14/10/89 جهت اخذ تسهیلات مشخص ثالث در رهن خودش قراردهد. همینطور در مورد صلحنامه رسمی شماره 41063 مورخه 12/8/89 چطور ممکن است که بانک بر اساس صلحنامه مذکور مالک حقوق سرقفلی محل متنازع‌فیه باشد ولی در تاریخ 14/10/89 پلاک‌های موضوع دعوی را در رهن خودش قرار دهد بناءًعلی‬هذا بنا به جهات دلایل مفصله فوق و با التفات و مداقه در مقررات ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و بخشنامه شماره 91728/91 مورخه 11/4/91 بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و ماده 7-7 قانون بودجه سال 91 و قطع و یقین بر این موضوع که بانک ... در زمان حاکمیت بخشنامه و قانون مارالذکر در تاریخ 1/5/92 نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک‌های مرقوم به‬نام خود اقدام نموده است. دعوی خواهان به نظر دادگاه ثابت و قانونی بوده مستنداً به مواد مرقوم و مواد 198 و 519 قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب دادگاه وقوع عقد بیع فی‬مابین خواهان‌ها و خوانده ردیف دوم را ثابت و قانونی دانسته حکم به ابطال وکالتنامه رسمی شماره 41062 مورخه 12/8/89 دفترخانه شماره ... تهران و سند رسمی انتقال شماره 490303 مورخه 1/5/92 دفترخانه شماره ... تهران را صادر اعلام می‌دارد و نظر به مطالبه خسارات دادرسی خواندگان ردیف اول را به پرداخت مبلغ 000/098/22 ریال بابت هزینه ابطال تمبر و حق‌الوکاله وکیل را طبق تعرفه قانونی در حق خواهان صادر اعلام می‌دارد رأی دادگاه نسبت به خواندگان ردیف‌های اول و سوم حضوری بوده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران و نسبت به خوانده ردیف دوم غیابی بوده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ واقعی قابل واخواهی در این دادگاه است.
رئیس دادگاه شعبه 22 عمومی حقوقی تهران - میرزاجانی


رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی بانک ... با وکالت آقای ر.الف. به‬طرفیت آقایان م. و ع.ت. ازدادنامه شماره 0178- 93 مورخ 13/3/1393 شعبه 22 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن حکم به ابطال وکالتنامه رسمی شماره 41062 مورخ 12/8/89 و سندرسمی انتقال شماره 490303 مورخ 1/5/92 دفترخانه شماره ... تهران و فروعات دادرسی صادر شده در مجموع پذیرفته و موجه نیست زیرا به حکایت محتویات پرونده تجدیدنظرخواندگان در قبال تسهیلات دریافتی شرکت ذ.ن.چ.س.ا. (سهامی خاص) شش‌دانگ پلاک ثبتی شماره‬های 4799 الی 4807 بخش 5 تهران که بالمناصفه مالک آن بوده‌اند را در رهن بانک قرار می‌دهند و در این خصوص سند رسمی رهن به شماره 4164 مورخ 14/10/89 دردفترخانه ... تهران تنظیم می‌گردد که چنین رویه‌ای در هنگام اخذ تسهیلات مرسوم و معمول است و در حقیقت جهت تضمین بازپرداخت اقساط وام دریافتی می‌باشد با مداقه در عقود منعقده بین طرفین از جمله بیع‌نامه عادی بین بانک و تجدیدنظرخواندگان به تاریخ 12/8/89 و وکالتنامه رسمی به تاریخ 13/8/89 و نیز صلحنامه رسمی مورخ 12/8/89 می‌توان نتیجه گرفت که عقود اخیرالذکر نیز در واقع در جهت تضمین بازپرداخت تسهیلات اعطائی بوده و هیچیک حکایت از عقود واقعی و اراده واقعی طرفین در خصوص آن عقود را ندارد زیرا هر سه عقد مذکور به تاریخ مقدم بر قرارداد رهن بین طرفین منعقد شده و چنانچه آن عقود را محمول بر ظاهر اراده طرفین نمائیم دیگر معنی نداردکسی که ملک خود را به دیگری فروخته و یا مصالحه کرده و یا به‌صورت وکالت بلاعزل اختیار تام به طرف مقابل داده بخواهد و اصولاً بتواند آن را در رهن مرتهن قرار دهد چرا که در این صورت دیگر حق و مالکیتی نسبت به آن مال نداشته و در صورت وکالت تام و بلاعزل در رهن قرار دادن همان موضوع وکالت کار لغو و بی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اثری خواهدبود از مجموع موارد فوق چنین استنباط و استنتاج می‌گردد که اراده واقعی طرفین به آخرین عقد واقع بین طرفین یعنی قرارداد رهن تعلق گرفته است و بر فرض عدم صوری بودن عقود مقدم به‬لحاظ تباین عقد رهن با عقد مقدم در واقع طرفین عقود قبلی را اقاله نموده و یا موجبات انحلال قهری آن‌ها را فراهم نموده‌اند و البته بر طبق قواعد کلی رهن و از جمله ماده 793 قانون مدنی راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کندکه منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن فلذا با توجه به مراتب فوق دادنامه معترض‌عنه در خصوص ابطال وکالت‌نامه رسمی شماره 41062 مورخ 12/8/89 و سندرسمی انتقال شماره 490303 مورخ 1/5/92 مستنداٌ به ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی عیناً تأیید می‬گردد و اما راجع به ثابت و قانونی دانستن وقوع بیع عادی بین تجدیدنظرخواندگان و شرکت مسکن و ساختمان ج. هرچند شرکت مذکور در این مرحله جزو تجدیدنظرخواندگان نیست اما به‬لحاظ اینکه تجدیدنظرخواه به‌عنوان مرتهن ذی‌نفع محسوب و فروش مورد رهن توسط تجدیدنظرخواندگان واقع شده و بدون رعایت مرتهن صورت گرفته ضمن نقض دادنامه در این قسمت مستنداٌ به مواد فوق‌الذکر حکم بر بطلان دعوی خواهآن‌های بدوی صادر و اعلام می‌گردد این رأی قطعی است.
مستشاران شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران
حسینی – صادقی

http://contractslawyer.blogfa.com