تاثیر انتقال عین مرهونه در صحت معامله تاثیر انتقال عین مرهونه در صحت معامله پرسش: چنانچه بایع منزل در رهن بانک را به سفارشار بعرضهد و در قرار ذکری از آن نشود آیا تهیهار می تواند به استناد خیار تدلیس معامله را تقاضا کند؟ پاسخ: چنانچه بایع ملکی را که در رهن بانک قرار دارد بدون اینکه ذکری از آن بشود، معامله کند، مبحث از مصادیق خیار تدلیس نیست؛ زیرا تدلیس عبارت از عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله شود. اگر بایع به وجه ملزمی متعهد به فک رهن و پرداخت دین شود خللی بر صحت معامله وارد نخواهد شد.ادامه مطلب

پرسش: با انعقاد عقد بیع فی ما بین فروشنده و خریدار و قبض و اقباض ثمن و مثمن توسط هر یک از آنان پس از مدتی ادعای باطل بودن مطرح می گردد که با جری تشریفات قانونی حکم بر ابطال عقد مذکور صادر می گردد . متعاقب آن به لحاظ صدور حکم مذکور در خصوص استرداد ثمن به طرفیت فروشنده ، خریدار طرح دعوا نموده و در جریان رسیدگی فروشنده هم به طرفیت خریدار به طرح دعوای تقابل مبادرت می کند . حال با توجه به مراتب فوق الذکر :1- آیا ثمن قبض شده باید مورد حکم قرار گیرد یا وجه مذکور با رعایت تورم به نرخ روز محاسبه خواهد شد ؟ 2-آیا اجرت المثل ایام تصرف مبیع قابل مطالبه است ؟نظر : نظر به اینکه از تاریخ عقد تا بطلان از ناحیه دادگاه مبیع و ثمن با اذن طرفین عقد در تصرف هم بوده است ، اجرت المثل و یا خسارت یا تاخیر تادیه بر آن قابل تصور نیست ؛ زیرا ید طرفین چون با اذن بوده است در حکم ید امانی است ؛ ولی اگر مبیع مستحق للغیر درآید خریدار مسئول پرداخت اجرت المثل در حین عقد می باشد اعم از اینکه به بطلان عقد عالم باشد یا جاهل . در خصوص تعلق خسارات تاخیر تادیه نسبت به ثمن معامله در صورت مطالبه مشتری آن هم پس از بطلان عقد قابل مطالبه در صورت تطبیق با ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی است .برچسبها: ادعای باطل بودن قرارداد , محاسبه به نرخ روز , گرفتن حکم ابطال بیع , دریافت ثمن معامله باطل ادامه مطلب

شخصی در سال 1362 ملکی را خریداری کرده و در سال 1383 دادخواستی به طرفیت فروشنده به خواسته صدور حکم را به اعلام بطلان معامله به سبب مستحق للغیر بودن مبیع و عدم تنفیذ از ناحیه مالکین اصلی تقدیم دادگاه می نماید و همچنین الزام خوانده را به پرداخت کلیه خسارات و غرامات وارده تقاضا می نماید، حال بیان گردد: آیا دعوی فوق به طرفیت فقط شخص فروشنده قابلیت استماع دارد ؟ اولا اگر فروشنده در قسمتی از ملک مالک بوده ، معامله نسبت به سهم مشارالیه صحیح خواهد بود ، ولی فروشنده از باب خیار تبعض تقاضای فسخ معامله را در این قسمت بنماید؛دوما تقدیم دادخواستی به طرفیت اشخاص دیگر (غیر از فروشنده ) ضرورت ندارد و در صورتی که مشتری جاهل بوده باشد ، دادگاه بدواً برای تعیین غرامات موضوع را به کارشناس ارجاع و پس از وصول نظریه کارشناس ، حکم بر ابطال معامله (درقسمتی که مستحق للغیر در آمده ) و استرداد ثمن و پرداخت غرامات صادر میکند.برچسبها: عدم تنفیذ معامله , اعلام بطلان معامله , وکالت در دعاوی مطالبات , سهم مشارالیه ادامه مطلب

پرسش: چنانچه شخصی به دیگری وکالت بدهد که ملک اورا بفروشد و وکیل ملک را بدون اینکه میزان ثمن را در سند رسمی قید کند به شخص ثالث بفروشد و وکیل فوت شده باشد و احراز دقیق ثمن رد وبدل شده بر دادگاه مشخص نگردد آیا معامله به علت مجهول بودن مبلغ ثمن غیر نافذ است یا خیر ؟نظر اکثریت :علم طرفین من جمله وکیل به میزان ثمن حتی اگر در بیع نامه ذکر نشده باشد موجب جهل به یکی از عوضین نیست و اگر موکل نتواند دلیلی بر جهل وکیل به ثمن معامله بیاورد با استفاده از اصولی من جمله اصاله الحه و اصل عقلایی بودن معاملات بیع صحیحا واقع شده است .نظر کمیسیون نشست قضایی مدنی: هر چند عدم قید مبلغ مورد معامله در سند رسمی بعید به نظر می رسد ، ولیکن چنانچه با رسیدگی دادگاه به ادله اثبات دعوای طرفین ، میزان ثمن معین و مشخص نشود به نحوی که اساس بیع نیز مورد اختلاف باشد بدین لحاظ که از آثار بیع صحیح این است که عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند و ثمن مجهول می باشد ؛ لذا به نظر میرسد که بیع مزبور صحیح نباشد .برچسبها: فروش ملک توسط وکیل , عدم قید ثمن درسند , الزام به تادیه ثمن , وکالت در امور قراردادها ادامه مطلب

خلاصه جریان دادرسی بدین قرار است در قولنامه ای که برای فروش قطعه زمینی تنظیم شده، فروشنده تعهد کرده است که ظرف چهار ماه در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و قطعه زمین مورد توافق را انتقال دهد و خریدار نیز ملزم شده است که مبلغ ده هزار تومان ظرف چهار ماه به فروشنده بپردازد. در این قولنامه بعنوان ضمانت اجرای تعهدات طرفین آمده است: «... و هر یک از طرفین حاضر به معامله نشدند بایستی مبلغ دویست هزار ریال بطرف مقابل بپردازد در آغاز فروشنده در دادگاه شهرستان اقامه دعوی میکند و به این استناد که خریدار از پرداخت ده هزار تومان ثمن معامله خودداری کرده است، از دادگاه می خواهد که او را به پرداختن مبلغ دویست هزار ریال وجه التزام محکوم سازد. خریدار نیز در مقابل درخواست میکند که فروشنده محکوم به حضور در دفتر رسمی و انتقال زمین مورد تعهد شود. شعبه ۸ دادگاه شهرستان هر دو را محکوم به بیحقی میکند و در توجیه نظر خود می نویسد:«رأی دادگاه»اولاًدر خصوص دعوی فروشنده نظر به اینکه به موجب قرارداد استنادی هر یک از طرفین که حاضر به انجام معامله نگردد میبایست مبلغ دویست هزار ریال بطرف مقابل بپردازد و نظر به اینکه فروشنده دلیلی بر آمادگی خود و عدم حضور خوانده جهت انجام معامله اقامه ننموده است و اختلاف در پرداخت یکی از اقساط دلیل انصراف خوانده از انجام معامله نمی باشد، لذا حکم به رد دعوی خواهان صادر میگردد.» ثانیاً ـ در خصوص دعوی خریدار دلیلی بر آمادگی خود جهت انجام معامله خودداری فروشنده از انجام معامله و حضور در دفترخانه در موعد مقرر اقامه نکرده است و نظر به اینکه تعهد انتقال زمین در دفترخانه مشروط بر دریافت مبلغ یکصد هزار ریال بوده و خریدار دلیلی بر پرداخت مبلغ مذکور به فروشنده اقامه ننموده و ادعای تهاتر نیز موجبادامه مطلب

پرسش-الف) :آیا در صورت جهل مشتری به وجود فساد به مجب ماده 391 قانون مدنی باید از عهده غرامات وارد شده به مشتری نیز برآید ، چنانچه مشتری در قطعه زمینی که خریده است ، اقدام به احداث مستحدثات نیز کرده باشد و در عین حال چندین برابر به بهای زمین نیز افزوده باشد آیا مشتری می تواند بهای مستحدثات و ارزش افزوده ملک را نیز از بایع مطالبه کند ؟ب)2: اگر مالک اصلی در زمان فروش ملک از سوی بایع به مشتری اذن نداده باشد ولی پس از آن رضایت دهد آیا حق اعمال ضمان درک کماکان برای مشتری باقی است ؟ج)-وضعیت حقوقی تشدید مسئولیت یا تخفیف و برائت بایع از ضمان درک در ضمن عقد بیع به چه صورت است ؟نظر -الف)1- با توجه به مواد 391، 393 و 314 قانون مدنی و با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی که بیان می دارد :" منظور از غرامات وارده خسارت و خارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل شده است نظیر مخارج دلالی و باربری و تعمیرات و امثال آن و افزایش قیمت سوقیه قابل مطالبه نمی باشد "و با توجه به اینکه نظر مشهور فقها نیز همین است ، می توان گفت :1- ارزش افزوده ملک قابل مطالبه نیست .2- در خصوص مستحدثات چون این زیادتی عین است در صورتی که مالک و مشتری به نوعی در خصوص مستحدثات ایجاد شده توافق کند مشتری نمی تواند در این خصوص ادعای دیگری داشته باشد لیکن در صورت عدم توافق مالک و مشتری و صدور حکم بر خلع ید و قلع و قمع و اجرای آن ، مشتری می تواند بهای مصالح و اجرت کارگران و بنا و غیره که در این راستا پرداخته از بایع مطالبه کند و نمی تواند بهای عین زاید را از بایع فضولی مطالبه کند . ب):1. مالک هم مطالبه و هم قبض ثمن توسط بایع را تنفیذ کند مشتری دیگر حق رجوع به بایع فضولی ندارد . 2. چنانچه مالک فقط معامله را تنفیذ کند و قبض ثمن رادامه مطلب

مستفاد از نظر دکتر کاتوزیان انتقال عین مرهونه ضرری به معامله نمی زند به علاوه ماده 438 قانون مدنی عملیاتی را موجب خیار تدلیس می داند که موجب فریب طرف باشد و در مانحن فیه اعلام عیب (درصورتیکه در رهن بانک بودن را عیب بدانیم )خیار تدلیس را ثابت نمی کند . از طرفی تدلیس عبارت است از منقلب کردن حقیقت به طوریکه ضرر ناروایی متوجه طرف معامله شود و درباره معامله مذکور صرف عدم اطلاع خریدار از در رهن بودن منزل موجب حق اعمال خیار تدلیس نیست چون در رهن بودن ملک ، عملیات متقلبانه نیست و خریدار می توانست با ملاحظه یا تحقیق از سند به مرهونه بودن مورد معامله پی ببرد .اگر بایع به وجه ملزمی متعهد به فک رهن و پرداخت دین شود خللی بر صحت معامله وارد نخواهد شد .در فرض سوال چنانچه فروشنده حاضر به پرداخت دین قبلی و فک رهن نشود ، مشتری میتواند به لحاظ مستحق للغیر بودن مبیع ، فسخ معامله و استرداد ثمن را تقاضا نماید .برچسبها: فروش ملک رهن بانکی , ملک در رهن بانک , املاک رهنی , در رهن بودن ملک ادامه مطلب

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :مقررات ماده 13 قانون آیین دادرسی در امور مدنی راجع به اختیار خواهان در طرح دعاوی راجع به اموال منقول ناشی از عقود و قراردادها در دادگاه محل وقوع عقد یا اجرای تعهد یا طبق عمومات ماده 11 قانون مرقوم در محل اقامت خوانده با توجه به اطلاق آن، شامل دعاوی غیر مالی راجع به اموال منقول ناشی از عقود و قراردادها نیز میشود، نتیجتاً مقررات ماده 13 مرقوم شامل دعوای الزام خریدار به فک پلاک خودرو مورد معامله میشود.برچسبها: قراردادهای کوتاه مدت , وکیل امور قراردادهای تجاری , تنظیم قرارداد شرکتی , مشاوره تخصصی درامورقرارداد ادامه مطلب

استعلام :اگرچه عقد نکاح در مواردی دارای قواعد و احکام خاص میباشد، اما از قواعد عمومی قراردادها نیز تبعیت مینماید که حال آیا زوج در صورت عدم تمکین زوجه دارای حق حبس مبنی بر عدم پرداخت مهریه میباشد؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :به صراحت ماده 1085 قانون مدنی حق حبس با لحاظ شرایط مقرر در این ماده اختصاص به زوجه دارد و نمیتوان با استناد به قواعد عمومی قراردادها و حکم مقرر در ماده 377 همین قانون، این حق را به زوج نیز تسری داد و تکلیف زوج به پرداخت مهریه را منوط به تمکین زوجه دانست؛ زیرا اگر این امر مدنظر مقنن بود، همان حکم مقرر در ماده 377 یاد شده کفایت میکرد و ضرورتی به تدوین مقررهای مبنی بر انحصار این حق به زوجه در قالب ماده 1085 قانون مدنی نبود.برچسبها: قواعد عمومی قراردادها , قرارداد مربوط به معاملات , قرارداد ماهیت نظامی , محرمانه بودن قراردادهای ادامه مطلب

هر گاه قولنامه ای دارای یکی از شرایط چهار گانه ماده 190 قانون مدنی را نداشته باشد آن قولنامه باطل است . باطل بودن قولنامه مساوی است با اینکه اثرحقوقی بر آن بار نشود . ماده 191 قانون مدنی مقرر می دارد : برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است :اول-قصد طرفین و رضای آنها . دوم-اهلیت طرفین . سوم- موضوع معین که در مورد معامله باشد . چهارم - مشروعیت جهت معامله . کلمه معامله در این ماده در معنی وسیع خود که عقد باشد ، استعمال شده است . هر قولنامه دارای شرایط اساسی معامله باشد ،آن قولنامه صحیح و دارای اثار حقوقی است که قانون با جمع بودن دیگر شرایط ، انجام آن آسان و قانونی می باشد . قولنامه باطل ، قولنامه ای است که اصلا واقع نشده و هیچ گونه اثری از نظر قانون نخواهد داشت . و هر گاه بعدا آن نقض رفع گردد نمی توان آن را موثر دانست .برچسبها: باطل مردن قولنامه , قولنامه های باطل شده , شرایط باطل شدن قولنامه , بطلان قولنامه و قرارداد ادامه مطلب

استعلام :با توجه به نسخ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ وخصوصا ماده 10 این قانون، در حال حاضر در قراردادها مشمول قانون موجر و مستأجر قانون 1376 ،کدام دسته از تعمیرات بر عهده موجر است؟ آیا باید به ملاک ماده ۴۸۶ قانون مدنی بازگردیم یا اینکه حسب وحدت ملاک ماده 10 صدر الذکر و نیز ماده ۲۰ قانون سال۱۳۵۶ تعمیرات کلی و اساسی را تکلیف موجر و تعمیرات جزئی را تکلیف مستأجر بدانیم؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :اولاً، با توجه به اینکه در ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مقرر شده است «کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو میشود» و در خصوص حکم مقرر در ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 نیز در قانون سال 1376 حکم مغایری وجود ندارد، لذا دلیلی بر نسخ ماده 10 یادشده وجود ندارد. ثانیاً، بین حکم ماده 486 قانون مدنی و ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 منافاتی نیست و تعمیرات کلی مورد اجاره و تعمیراتی که برای انتفاع از مورد اجاره لازم است، بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و تزئینی که برای استفاده بهتر از مورد اجاره است، بر عهده مستأجر میباشد.برچسبها: قراردادها مشمول قانون موجر , قرارداد مربوط به معاملات , قرارداد ماهیت نظامی , محرمانه بودن قراردادهای , اسناد مربوط به قرارداد ادامه مطلب

استعلام :با عنایت به اجرای آییننامه معاملات شهرداری تهران (تسرییافته به کلان شهرها)، کلیه معاملات و قراردادها از طریق برگزاری تشریفات مناقصه و مزایده انجام میشود و در شروع این فرآیند شهرداریها میبایستی از طریق نشر آگهی با تعیین مهلت زمان مقرر در بند یک ماده 11 آییننامه موصوف، متقاضیان را دعوت کنند. در بسیاری موارد با وجود اعلام زمان مناسب برای ارائه اسناد، شهردایها جهت بهرهگیری از مجربترین متقاضیان و بهترین گزینهها، در جهت مصلحت و منافع شهرداری و بالا بردن شمار متقاضیان و ظرفیت کیفی ایشان در موضوع مربوطه، ناچار به تمدید زمان برگزاری مناقصه و مزایده خواهند بود. از طرفی با توجه به اجمال و ابهام آییننامه موصوف، خواهشمند است اعلام فرمایید آیا قانونگذار برای شهرداریهای مشمول قانون، تجویزی جهت تمدید موضوع لحاظ کرده است و یا آنکه باید به رغم هزینههای صورت گرفته، فرآیند برگزاری مناقصه و مزایده تجدید شود؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :با توجه به بند «ب» ماده 3 قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی مصوب 1398، مؤسسات عمومی غیر دولتی از حیث ارجاع کار (موضوع بند 2 ماده یک و ماده 5 همین قانون) مشمول قانون برگزاری مناقصات مصوب 1383 میباشند و با عنایت به اینکه شهرداریها طبق بند یک ماده واحده قانون فهرست نهادها و مؤسسات عمومی غیر دولتی مصوب 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مؤسسه و نهاد عمومی غیر دولتی تلقی میشوند، لذا مشمول قانون برگزاری مناقصات مصوب 1383 میباشند. بر این اساس با توجه به بند «پ» ماده 17 آییننامه نظام مستندسازی و اطلاعرسانی مناقصات مصوب 1385 که مقرر میدارد تغییر در اسناد مناقصه اعم از تغییر در مقادیر موضوع مناقصهادامه مطلب

استعلام :شخص «الف» واحدهای ساختمانی احداث نشده در یک قطعه زمین را به صورت پیشفروش به افرادی میفروشد و در ادامه بدون ساخت و ساز، زمین را به صورت کامل به شخص ثالثی میفروشد. آیا شخص «الف» مرتکب بزه انتقال مال یا منافع مال غیر شده است؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :اولاً، قرارداد پیشفروش ساختمان که بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شده است، بر اساس ماده 10 قانون مدنی، معتبر و لازمالاجرا است و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیشبینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 موجب بطلان یا عدم نفوذ این قرارداد نیست و فقط امتیازات و مقررات خاص قانون موصوف در مورد قراردادهای عادی پیشفروش قابل اعمال نیست. ثانیاً، انتقال موضوع معامله (عرصه ملک) به غیر بدون اذن پیشخریداران میتواند از مصادیق فروش مال غیر محسوب شود و به هر حال، تشخیص موضوع با قاضی رسیدگیکننده است.برچسبها: قرارداد پیشفروش ساختمان , قرارداد مربوط به معاملات , قرارداد ماهیت نظامی , محرمانه بودن قراردادهای , اسناد مربوط به قرارداد ادامه مطلب

استعلام :1-با توجه به ماده23 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 89 آیا جرم موضوع این ماده عدم تنظیم سند رسمی یا درج و انتشار آگهی بدون اخذ مجوز در قراردادهای پیش فروش ساختمان از جرایم مستمر محسوب می¬گردد یا آنی است تا اینکه مشمول مرور زمان موضوع ماده 106 قانون مجازات اسلامی مصوب 92 گردد./نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :1-جرم موضوع ماده 23 قانون پیش¬فروش ساختمان مصوب 12/10/1389 از جمله جرایم آنی است، زیرا عنصر مادی جرم مذکور استمرار ندارد بلکه در همان زمان(لحظه) که پیش¬فروش ساختمان موضوع قانون مذکور یا درج آگهی پیش¬فروش، بدون رعایت مقررات مذکور در مواد 3 و21 این قانون انجام می¬شود، رکن مادی جرم مذکور واقع شده است و در نتیجه جرم موضوع ماده 23 قانون مذکور نیز تحقق یافته است.برچسبها: قرارداد پیش فروش ساختمان , اداره دعاوی و قراردادها , قرارداد مربوط به معاملات , قرارداد ماهیت نظامی ادامه مطلب

استعلام :با توجه به اختلاف نظر ایجاد شده بین مشاورین حقوقی و وکلای این موسسه و شرکتهای تابعه در خصوص مسئولیتهای امضاکنندگان قراردادهای بانکی و ظهرنویسان اسناد تجاری چک و سفته به شرح ذیل خواهشمند است نظر مشورتی آن اداره را در خصوص دو سوال زیر اعلام فرمایید: 1-چنانچه شخص حقوقی به عنوان متعهد اصلی قرارداد اخذ تسهیلات بانکی یا قرارداد اخذ ضمانت نامه بانکی را امضا نماید و شخص حقوقی دیگری نیز به عنوان ضامن ذیل قرارداد را امضا نماید آیا مدیران دو شخص حقوقی مذکور که ذیل قرارداد را به عنوان نمایندگان شخص حقوقی امضا کردهاند به عنوان شخص حقیقی در قبال تعهدات ناشی از قراردادها تعهد شخصی دارند یا خیر؟ 2- چنانچه شخص حقوقی اقدام به صدور سند تجاری چک یا سفته در وجه شخص ثالث نماید و مدیران شخص حقوقی دیگری نیز به نمایندگی از شخص حقوقی مذکور ظهر سند تجاری یاد شده را به عنوان ضامن امضا نمایند آیا مدیران شخص حقوقی دوم ظهرنویس ضامن در قبال پرداخت وجه سند تجاری به عنوان شخص حقیقی مسئولیت شخصی دارند یا خیر.نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :1-مدیرانی که در اجرای ماده 589 قانون تجارت بر اساس اساسنامه شخص حقوقی به نمایندگی مبادرت به انعقاد قرارداد نموده اند، یا به عنوان ضامن قراردادی را امضاء می نمایند، نماینده شخص حقوقی محسوب شده و در این حالت، اراده و فعل مدیران به منزله اراده و فعل شخص حقوقی است، بنابراین چون قرارداد به نام و حساب شخص حقوقی است، مدیران هیچگونه مسؤولیت شخصی نسبت به اجرای قرارداد ندارند. 2-در ارتباط با اسناد تجاری نیز نماینده شخص حقوقی که ظهرسند تجاری را به نمایندگی به عنوان ضامن یا ظهر نویس امضا نموده است، شخصاً هیچگونه مسؤولیتی در قبال پرداخت وجه سند تجاری ندارد و موضوع از ادامه مطلب